Portfolio Update Feb 2026 (lagged)

債券Current yield 5.49%, 輕微盈利 +1.09%

2月份美股回撤, 見一直心儀的GOOG回調, 買入少量,  MSFT持續下跌 ,美股部份浮虧-4.8%, ETF部份持平

債卷,ETF/美股 及Cash 比例: 96%, 3%, <1%.

Portfolio Update 2026 Jan

 2026年第一個月, 債卷部份沒有變動, 除了被提早贖回而要回補, 應該不會再加倉, 反而會利用收到的債息, 買入ETF/ 美股. 逐步加大股票部份的比例.

1月份, 美股科技股回調, 尢其是MSFT,  所以加了少量XLK 及開倉MSFT. 

債卷,ETF/美股 及Cash 比例: 96%, 3%, <1%.

債卷浮虧:  -0.38%

XLK/ equity: +1.44%

Portfolio 2025 Year End

2025年最後一個月,  再加多3條債券. 

 As of 2025 Dec year end, 投資組合如下:

Current yield 5.49%,  輕微浮虧 - 0.11%. 同時亦開始用之前的債息買了少量XLK, 

債卷,ETF及Cash 比例: 97%, <1%, 3%.

2025港樓見底!?

 2025年陸陸續續有報導指港樓見底，4年來首次回升，甚至未來6年升8成的言論，這與本身的認知及現時的經濟情況並不一致，稍為整理一下當中的觀點。

 比較理性的:

 股市漁夫(莊博)

 A1. 認為港樓已見底，未來幾年，美國會繼續印錢，通脹壓不下，美匯弱勢，弱美元對港資產有利，但樓價升幅追不上通脹。

B1. 但拖住樓市的因素也不少，人口老化，估計2039年有3成人超過65歲，對樓需求下降，加上長期病患，估計2039年300萬人屬長期病患者，醫療開支上升，投資趨向流動性高的資產，以方便變現應付醫療開支。

B2. 另外不確定的因素為來港補充的人口/專才，可能/多數只短暫停留，只租不買，對買港樓不熱衷。

B3. 樓宇老化，衍生出維修保險及各種費用。

B4. 美國減息都未必減到供樓利息，今次減息前10年期債息為3.75%，但現在減息數次後10年期債息大約4.2%，比之前還要高，而美國利率有機會會升返上去。

 

RED BRIC (姚松炎)

 據中原指數由2021年8月歷史高位191.34跌到2025年3月低位134.89，共跌42%， 跟住9,10月開始回升，至2025年12月21日143.56，從低位回升大約6%，按年回升4.3%，大致見底。亦同時回到2016年水平，10年白走一回。如按差管處數據 ，2021年9月歷史高位398.1，2025年3月低位284.9，跌幅28.4%，9月開始連續2個月正增長按年回升。

 

但如果按實質樓價(計及通脹, 用CPI 作調整, 扣除通脹)，歷史高位應為2018年7月407.4，跌到2025年3月低位262.3，半周期應為6年半，跌幅35.6%，因為10月回跌，實質樓價仍未走出谷底。全周期實質樓價跌回14年前即2012年水平。

 

林一鳴

 港樓初步見底，似會成L 型，或稍為斜向上的L 型，大升大跌機會都不大，每年大約2~3%升幅有可能。基本上與以上B1 及B2 觀點一致，港樓最主要由50, 60 歲人士持有，按揭不多，或多數已供完，不會劈價賣樓，而後生一輩不熱衷買樓。”新香港”對於是否長居香港抱懷疑態度，選擇租樓多於買樓。

曾煥平

 2025年整體住宅市場氣氛轉好，一二手成交量5萬1千宗(直到10月底)，按年增長大約20%，住宅市場微升1.8%，已趨平穩並輕微向上。市場氣氛轉好主要因為之前累積的購買力，稅務寬減，國內買家稅寬減 , 400萬樓印花稅減至100元等，國內買家已成樓市主力。另美聯署減息，亦可令發展商財務壓力緩和，定價壓力亦減輕。股市上升亦帶來財富效應。

2026年中小型住宅升幅0~5%，估計為橫行狀態。

個人覺得大部份支持見底回升的論點都是從”財資” 方面出發，弱美元、減息、港股升財富效應等，這些都是比較“ 短期” (一個減息/牛市周期)及反覆，但那些拖後腿的因素卻是“ 長期”及一致性 (人口及樓齡只會一直老) ，最重要係我們 有大灣區作location arbitrage ，連黃國英都同你講“ 算吧啦，有一千萬回大灣區退休吧啦”，所以趁反彈浪沽樓部署退休直得深入考慮。

 

Oracle Bond Check

 近期Oracle 因AI 資本支出上升而增發債，及至負現金流，股價下挫 ，CDS 抽升， 違約風險驟升， 債價下滑等等的不利事件。對於Oracle 債券投資者 (本人持有少量ORCL Corp 6.125% 8Jul39) ，可以觀察及考慮那些因素:

現在的情況有多糟?

Oracle 目前的 5 年期 CDS 價差交易價格大約 120 個基點，是 2024 年初水準（約 40 個基點）的三倍多，大幅高於歷史平均區間(30~50個基點)。一些報告甚至稱這是自2009年金融危機以來的最高水平。許多債券的交易價格低於面額 (below Par)。

假設回收率為 40% (recovert rate) ， 鑑於 Oracle 的利差約為 120 個基點，隱含的 5 年累積違約機率約為 6% 至 8% ，每年1 ~1.5%違約機率。Micosoft隱含五年期違約機率約 2% (CDS 價差交易價格大約 30-40 個基點 ; 高收益（垃圾）債券五年期違約機率為20~30% (CDS 400-600基點)。

Oracle 現在的信貸評級為Baa2 (Moodys)及BBB (S&P) ，但兩家信用評等機構已予甲骨文「負面」評級展望，這意味著未來可能面臨評級下調。根據Moodys，如果Oracle財務狀況變差，在建立人工智慧基礎設施業務的過程中未能展現出實現穩健正自由現金流的清晰路徑，致公司的總負債與 EBITDA 比率（Debt / EBITDA ratio）可能在較長時間內維持在 3.5 倍以上，或流動性減弱，就有可能會下調其評級。

從資產負債表角度來看，Oracle 目前的總負債約為1,310億美元。過去 12 個月，營運現金流為 223 億美元，資本支出為 354.8 億美元，自由現金流為 -131.8 億美元。(自由現金流已連續3季為負) 。其他風險指標 : Debt / Equity ratio: 4.33.  Debt / EBITDA ratio: 4.64. Current ratio: 0.91. 

Oracle 債務到期日明細 (Debt Profile by Maturity)

債務到期日明細

1. Short term (2025–2027) ~$15–20 B

Includes commercial paper and near‑term notes. Fitch notes Oracle may raise incremental debt to cover AI capex.

2. Medium term (2028–2032) ~$25–30 B

Several tranches of bonds issued during acquisitions (e.g., NetSuite, Cerner). These are investment grade but trading wider due to risk concerns.

3. Long term (2033–2035+) ~$40–45 B

Includes Oracle’s 5.2% notes due 2035, which are trading like junk bonds with yields near 5.9%. 持有的ORCL Corp 6.125% 8Jul39 YTM : 6.31%

4. Bank loans & revolving credit ~$35–40 B

Oracle recently added $38 billion in fresh loans alongside $18 billion in bonds. These facilities often have shorter maturities (3–5 years).

總債務超過1,000億，超過50%是2025年新增的融資 (~560億美元) 。

 

以Oracle這個體量(Scale)，違約風險並非迫在眉睫，但由於其AI Capex擴張策略，導致負債累累。儘管Oracle的基本面依然強勁，信用違約交換（CDS）價格飆升表明市場已將風險推高。

既然”不幸”上車，只好keep 住monitoring，其財務及債務情況:

- 總債務與 EBITDA的比率維持在 3 倍左右;

- 流動性（包括自由現金流達到調整後總債務的 10%）

- 公司能否證明其新興人工智慧基礎設施業務的成功運營，包括成長、獲利能力和 正自由現金流。

- 公司會否作出降低財務風險的承諾或行動

Portfolio Update Nov2025

 直至11月底 , 已完成債券Portfolio建倉, 包括12檔不同的Corporate Bonds 及1 檔國債.

Portfolio Current Yield: 5.51% 

同時亦用了這4個月收到的債券利息, 趁美股回調買入XLK. 微利約4%.

Portfolio Update Sep 2025

趁9.17減息前, 繼續加倉買債, 現持有組合如下:

為了得到>5% yield, 只好買下較長年期債劵, 債劵到期日由34, 35 到39年不等, 但當中有3張Bank and FI 的債劵是可提前贖回, 最早的2026年就可以贖回, 所以有可能就收到一年債息. 這yield to worst 還是>4%, 跟著每年都有機會被提前贖回, 那就收得一年就一年, 真的被贖回再算, 世事難料, 美息也可能未必一直往下減.

8月份買入的債劵已有微利, 減息的威力非同小可.

因為加了相對保守的國債及Visa 2035年到期的債劵, 組合current yield 降至5.53% .  還有10%資金可用, 但盡量不想再降低組合的yield level.